案例一：拍卖标的所有权与处分权

甲银行与乙公司因借款合同纠纷诉至人民法院，判决生效后，甲银行要求法院拍卖已查封的乙公司的办公楼未果。甲银行便与丙拍卖公司签订委托拍卖合同，委托拍卖上述标的物。丁成为买受人后要求交付拍卖标的未果，欲对拍卖人、委托人提起诉讼。问：

1、本次拍卖活动是否合法有效，为什么？

2、委托人拍卖人应否承担责任，应承担什么责任？

3、丁买受人交付标的的诉求否得到法律的支持?能否实现？

参考答案：

1、本次拍卖活动不合法，属无效。因为委托人对该拍卖标的物没有所有权或处分权。《拍卖法》第六条规定“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，而在本案例中，人民法院仅仅是依照甲银行的请求对其办公楼予以查封，并没有裁定给甲银行，更没有过户给甲银行，拍卖标的属于乙公司，故甲银行与丙拍卖公司签订委托拍卖合同无效。拍卖公司拍卖了委托人无所有权、处分权的标的物，因而是无效的。

2、委托人应承担过错责任，拍卖人应承担连带责任。拍卖法第五十八条规定：“委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。” 那么，在本案例中，拍卖人是否属于明知，应依据事实。拍卖法第四十二条规定，“拍卖人应当对委托 射机站难以搬迁为由将拍卖人诉诸法庭，要求（一）确认《拍卖成交确认书》无效、（二）返还所交保证金104.3万元及利息、（三）承担全部诉讼费）。经了解：拍卖人在拍卖前将相关土地使用权证、租赁合同、房产证复印件提供给了该开发商，同时，拍卖人在拍卖会上以特别声明的方式宣布：（一）标的拍卖为现状拍卖、（二）土地用途不变、（三）有未到期的租赁合同。庭审过程中买受人对提供相关文书的复印件一事予以否认，拍卖人也未提交已经提供相关文书复印件的证据。问：买受人的诉求能否得到法律的支持？拍卖人应否退还款项并支付利息？

代理律师答辩认为：买受人的诉求不能得到法律的支持。因为

（一）拍卖的虽是划拨土地，但市政府批准的全市粮食企业改制方案中已把处置所占用的行政划拨土地收入作为改制的费用来源之一。作为委托人的粮食局已获得该划拨土地的处置权，拍卖人接受委托对其拍卖并无过错。

（二）拍卖人对标的瑕疵已履行了告知义务，《拍卖管理办法》第53条第二款规定“拍卖企业、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”

（三）拍卖人并不存在重大过失，免责声明合法有效。原告主张利息损失无事实和法律依据。

（四）拍卖是中介行为，不同于通常意义上的买卖，不能将拍卖等同于通常意义上的买卖。按照《合同法》第173条规定，调整“拍卖的当事人的权利和义务”应当优先适用拍卖法的规定而非其他法律法规的规定。

但主审法官认为：国土资源管理局是实施划拨土地处置的职能部门，市政府也不能违法。你认为主审法官的意见有无道理？

案例：既无房证又无地证的房地产能否拍卖？只有一人竞买且成交是否有效？

案情：某房地产公司向某银行借款一亿元逾期未还，其价值7500万元的房地产项目被法院委托拍卖。经三次拍卖流拍后裁定给某银行抵债。该银行未办理房产和土地的过户登记手续。三个月前该银行委托某拍卖公司对该房地产予以公开拍卖。拍卖会上只有一人（另一家地产公司）报名竞买且以保留价成交。日前，该房地产的原所有权人将某拍卖公司诉至法庭称：1、我国房产地产均实行登记主义，涉案房产地产权属证书还在自己手里，未过户登记，故拍卖无效。2、只有一人报名竞买，确认成交无效。

问：该两诉讼请求能否得到法律的支持？

1、物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条明确规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。故涉案房地产未办理过户登记并不影响某银行对该房地产的所有权和处分权。

2、只有一人竞买且成交是否有效《拍卖法》和《拍卖管理办法》并无明确规定。中拍法认为：《拍卖法》意在规定竞买人的数量应当在两人以上。《拍卖法》的第三、三十六、三十八、五十一条规定不仅强调价高者得的规则，更在强调一种特殊的价格形成机制，即拍卖的成交价是通过竞买人的竞争产生的。沿着这些条文的自然推论是：拍卖应当公开竞价→公开竞价在竞买人之间展开→只有两个或两个以上的竞买人才能进行竞价。因此，按《拍卖法》的现有条文理解，两个或两个以上的竞买人是理论上的最低限度。